“2011年是高力中國區收入最高峰，比2009年增加了一倍。”高力國際北亞區董事總經理柳維倫在接受早報記者專訪時說，2012年，高力中國區的預計增長率為40%，“我們計劃，每兩年半到三年，要翻一倍。”

高力國際是國際五大地產代理機構之一，在中國有9個全服務式辦事處、50個服務點。

同列國際五大地產代理行的，還有仲量聯行、戴德梁行、第一太平戴維斯和世邦魏理仕。上述4家代理機構的受訪中國區負責人同樣預測，他們今年的收入或利潤增幅都在兩位數(超過10%)。

[注冊BVI公司]業內人士分析，國際五大地產代理行的主業多聚焦商業地產，而中國樓市調控的指向，則被視為主要針對住宅市場，所以五大地產代理行的業務受調控的影響相對較小。據介紹，國際五大代理行傳統的業務有三大板塊，主要是辦公樓租賃、物業管理、投資中介。

普遍看好中國區業績

可見的是，受訪的國際代理行的相關負責人對其中國業務依然充滿信心。

仲量聯行大中華區董事總經理馮建強說，在過去的3年間，仲量聯行在中國區的利潤實現了翻番，今年年增長率將超過25%。

世邦魏理仕中國區總裁兼首席執行官蒲敬思給出的業績預測是，2012年，該公司中國區將獲得20%的收入增長。

“今年的目標增長20%，去年的增長是15%。” [注冊開曼公司]第一太平戴維斯中國區董事長劉德揚說。

除了主營業務非住宅，國際五大代理行對于業績增速的信心，還來自于中國商業地產市場的發展空間。

“14億人口，發展的條件越來越好。中國市場體量大，而且還未完全成熟，因而增量大。成熟的城市就增量不大。”劉德揚說，不論是物業管理還是投資買賣，在中國都好做。

眼下，國際代理行中國公司的業績表現也頗為耀眼。

馮建強稱，根據最新的全球年報，2011年整個亞太區的營收占仲量聯行全球營收的22.78%。近幾年來，中國市場一直是仲量聯行在亞太區的幾大核心市場之一，營收所占比例逐年提高。

2012年繼續招兵買馬

“北亞區的總部在上海。下個月會在深圳開第十個辦事處。”柳維倫說，高力很注重本土化，辦事處的主管全都是華人，二線城市都用本地經理人。

馮建強也介紹，去年該公司全球董事會在北京召開了一年一度的董事會，今年他們又將上海作為會議地點，“董事會對中國市場的重視與期待可見一斑。”

看好中國市場的下一步是擴張。

“今年仲量聯行在中國的新員工數(專業人員)增長將超過10%。”馮建強表示，仲量聯行還不斷拓展自身業務的覆蓋范圍，保持每年新設兩家分公司的發展速度(去年新設立了重慶和沈陽分公司)，目前仲量聯行在全國的12個城市設有分公司，在超過40多個城市開展業務。

馮建強還說，仲量聯行正積極地尋求市場上的并購機會，以獲得更加快速的發展。

蒲敬思亦稱，世邦魏理仕已制訂了公司的五年發展規劃，希望到2016年，年增長率將達到25%。

擴張之后的一個擔憂是人才。

柳維倫認為，2012年的挑戰更多是人事方面的因素。該公司以40%的速度擴張，但招不到合適的員工。

各具業務重點

宏大的增長目標背后，也有不確定因素。

“要做心理準備，不明朗的因素還在。”劉德揚提醒道。

在劉德揚看來，經營商業地產更需要技巧。商業地產很講地理位置，做住宅，市中心賣貴點，郊區賣便宜點，都有需求。但不是商業地段，勉強做購物中心，做不好。做商業不是分得這么細，住宅送給你有人要；位置不好的購物中心送給人都沒人要。

劉德揚提醒，中國市場很多時候都是一窩蜂。“做商業地產一窩蜂，很危險。”

具體到國際代理行而言，則各有其業務重點。

“蠻平均的。”劉德揚介紹，第一太平戴維斯中國區的投資業務量占20%，物業管理占25%，其他諸如租賃、零售很平均，每個類型占百分之十幾的比例。

“高力最強的是物業管理，然后是買賣，然后是租賃。”柳維倫介紹，高力中國區的物業管理占收入30%至40%，租賃占25%至30%，大項目投資20%左右，其他是零售、顧問、項目管理。

并非無懈可擊

不過，在業內人士看來，國際代理的盈利模式也不是無懈可擊。

盛世太平董事總經理陳立民認為，企業服務平臺成不了大氣候，中介最能賺錢的項目能幫客戶賺錢的，幫客戶守錢肯定賺得也不多。

陳立民還提到，國際五大行可能要面臨的尷尬還有針對房地產的“限外令”，他們的優勢是境外聯網，對國際投資者分配。比如說亞太的基金，要投在中國、日本和新加坡各百分之多少。要利用國際五大行的網絡，一下子攬下業務。

“要看去年、前年，做了多少？”一位上市企業高管認為，今年的業績增速可比性也是個問題，“原來考三四十分的人，增長20分，和原來一直八九十分的人，增長5分。難度有很大的區別。”

此外，還有業內人士提到，今后兩年，商業地產的泡沫更危險。建平臺，燒錢，而且也可能遭遇水土不服，要有充分的思想準備。

不過，也有支持的聲音。

一位商業地產開發商直言，國際代理行比國內中介高一個層次，玩的是商辦市場。該公司經常和五大行有一些業務合作，找他們推薦項目、引進合伙人、招租、物業管理。

而且，該開發商還提到，國際五大代理行已經形成了寡頭壟斷市場，國內一些機構想進入商辦市場，“我感覺沒啥機會”。此外，五大行的盈利主要來自跨國公司。

在上述開發商看來，國際五大行面臨的一個挑戰是把每個客戶都看得差不多，太過格式化。

業務平臺拓展

可見的是，部分國際代理行已經開始了其業務拓展。

近年來，仲量聯行成立了新的業務線，如住宅服務部、能源與可持續發展部等。馮建強說，仲量聯行將加大在能源與可持續發展業務方面投入力度。

“由于很多開發商轉型做商業，高力的業務線也有改變。加強對業主的服務。”柳維倫說。

更多的整合已經在國際五大代理行中展開。

“業主拿了一塊很大的地，有零售、酒店、商場、辦公樓，高力可以提供全產業服務。”柳維倫指出，這就包括土地顧問、租賃、招商、經營管理等環節，就是可以提供不同的混合型服務。

“服務大型跨國企業和國內企業是我們首要的業務，并不是賣房子。”戴德梁行大中華區CEO張國正表示，很多環節是需要鍛煉，這些是很專業的房地產知識。把一個阿里巴巴、騰訊、匯豐，內部的房產需求，一環扣一環做好，對戴德梁行來說，需要很好的整合能力。

蒲敬思也提到，世邦魏理仕期望提供更高水平的客戶管理和服務整合，更好地滿足客戶需求。

業務拓展和整合的好處是，可以降低業績風險。

“今年業績估計做到2011年的水平，我也滿意。”張國正說，2011年該公司商業房產投資這塊業務慢下來，增長主要在中國的企業和外資繼續投資在他們的生產上面。所以，爭取了很多大客戶，阿里巴巴、騰訊等。2011年，投資量下滑的情況下，生產性企業加大活動量。

“2012年，看到的信號是企業的擴張計劃會比2011年保守。所以企業服務的增幅不會像2011年那么大。”張國正看好商業平臺的增長，由于西方經濟不好促使了很多零售商到中國來尋找機會。另外，今年估計保險業會加大速度投資，這也將拉動投資平臺的增長。

編者按

龍年伊始，中國樓市調控被“證實”基調依舊。

2月6日至10日，國務院總理溫家寶在中南海主持召開的座談會上強調，“房地產調控目標有兩個：一是促使房價合理回歸不動搖，二是促進房地產市場長期、穩定、健康發展。”

房價如何合理回歸？房地產市場如何長期穩定健康發展？這兩大命題將在2012年——這一充滿不確定性的年份里繼續求解，并將持續發酵。

由此延伸的話題是，房子會不會買到手就開始虧？房價拐點真的已經來了嗎？什么時候才是進場良機？

帶著這些問號，早報近日開始走訪滬上多家開發企業、房產中介和代理行的高層，通過記錄這些市場決策者的思考和判斷，試圖為讀者提供一些參考，厘清一些迷思。本組策劃報道于今日起陸續刊出。