“目前房產稅改革方案已上報。之前傳出的杭州、南京、深圳、青島四個城市作為第二批房產稅試點的方案因這些城市試點積極性不高而調整。”據相關知情人士向中國房地產報記者透露，新方案可能不再進行試點，[英國公司注冊]直接在熱點的一二線城市鋪開。
兩年以來，業界對房地產調控長效機制關注較多，而長效機制無疑將涉及土地、財稅、金融等多個層面。中國房地產報記者獨家獲悉，日前，在有國家發改委、住建部、中央財經辦等高層領導及幾家央企負責人參加的閉門調研會上，新型城鎮化、房地產調控長效機制等問題都被重點討論。內容包括：目前房地產市場存在短缺和過剩并存局面，未來將從工業用地中騰挪部分土地加大住宅用地供應，以及房產稅擴圍等。
調整工業和住宅用地比重
記者從一位內部人士處獲悉，關于土地制度改革，本屆三中全會不會有制度性的改變。“農村集體土地制度改革不在其內。三中全會上將進一步明確土地的集體性質、耕地性質和家庭聯產承包責任制‘三個不變’，提出根據形勢發展需要適度規模流轉等。”“總的來看，土地制度改革方面會重申十七屆三中全會的內容，并在此基礎上再進一步，明確漸進式改革。”長期關注土地問題的清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明亦表示。
在現有土地制度不改變、18億畝耕地保護紅線框架之下，未來要加大住宅用地供應，土地從哪里來?一位接近決策層的人士在接受采訪時表示，“將調整工業用地和住宅用地的比例，從工業用地中擠出住宅用地。”
中國現有土地使用的空間結構不合理，工業用地分散、占地多的問題尤為突出。目前中國工業用地接近5萬平方公里，而日本的工業用地只有1600平方公里。工業用地占地多與我國長期以來的工業化情結，特別是由此而形成的工業用地的低價有關，[英國注冊公司]工業用地的價格遠遠低于居住、商業和服務業的用地，數據顯示，目前僅為居住用地價格的14.4%。
“下一步可能將被確定劃為工業的用地轉為住宅用地，縮減工業用地規模，增加住宅用地供應。”上述接近決策層的人士告訴記者。從全國來看，目前工業用地和住宅用地比例為1∶1.4；而法國的工業和住宅用地比例為1∶5；日本則為1∶6。
在蔡繼明看來，中國工業和住宅用地供應結構失衡是一個階段性歷史問題，是在工業化快速發展期形成的問題。“過去地方政府強調招商引資，以廉價的土地作為籌碼。但在工業化的中后期，尤其是在新型城鎮化進程中，農民進城，城市人口增加，則需要更多的住宅用地供應，以及更多地發展第三產業。工業用地和住宅用地比例的調整于是應時而生。”蔡繼明說。
“在用地結構上，我們還存在很大的調整空間。除了工業用地比例調整外，農村進城人員的農村宅基地置換也可以節約出很多用地。”蔡繼明指出，現在的問題是，農村人口雖然在減少，但農村建設用地規模卻擴大了。造成這一問題的主要原因，一方面是現行的土地制度和財政體制下，地方政府熱衷于征地，而進城農民工因戶籍等問題不能在城市落戶買房，造成了短期在城市打工和暫住，掙了錢后回農村老家擴建房屋，這樣農村的房子越建越多。城市擴建加之在城市打工的農民回鄉擴建，這樣就造成兩頭擠占用地的問題。“事實上，農村建設用地流轉和城鄉建設用地增減掛鉤還有很大空間，可以節約出更多用地。”蔡繼明表示。
房產稅改革方案已上報
在國家發改委、住建部、中央財經辦的內部閉門會議上，關于房地產市場形勢，基本共識是目前房地產市場短缺和過剩并存。一線城市和部分二線城市房地產市場供應不足，部分三四線城市存在供應過剩問題。房地產市場未來的基點還是以市場化為主。
據知情人士透露，“重慶、上海之前的房產稅試點方案不會被采用，在已經上報的房產稅改革新方案中，可能最先從增量開征，逐步擴至存量。”具體推進會在本屆三中全會之后出臺相關實施方案。
業內人士猜測，房產稅可能是未來取代限購、[注冊BVI公司]限貸后的長效機制中的政策之一。而在接受記者采訪的多位開發企業人士看來，房產稅擴圍是大勢所趨，主要會集中在一線城市和熱點二線城市。
“房產稅的開征目前已無爭議。它是財產稅的一種，可以穩定稅源，調節二次分配。爭議點在于什么時候開征，以何種形式推開以及稅率多少。”一位不愿具名的業內人士對記者表示。
從官方密集表態中，可以看出房產稅擴圍已箭在弦上。5月24日，國務院批轉國家發改委《2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》中明確，要求擴大個人住房房產稅改革試點范圍。隨后，國家發改委相關人士亦表示，房產稅擴圍今年將有具體動作。
11月5日，在某地產金融論壇上，原國家稅務總局副局長許善達就表示，在高檔消費里面，可以由地方政府確定稅率，開征消費稅品目。他建議，取消房產稅試點，允許地方在房產銷售環節增加一個消費稅的稅目，包括一級、二級市場，稅率多少，由地方政府自行確定，收入歸屬地方，而且對不同類別的住宅，可以實行不同的稅率。
“房產稅雖然不是為了抑制房價，從增量開征對市場影響也不會很大，但會影響人們的預期。這也有利于抑制投機需求，將資金從房產持有中擠出投向其他領域。”一位不愿具名的業內人士對記者表示。
