28日晚11時左右，雖然已經閉店，但剛剛正式開張的昌平區金隅萬科廣場依然燈火通明。它等來了一位穿著黑色風衣，匆匆從首都機場趕來的客人。

所有人都能一眼認出，這是萬科企業股份有限公司董事會主席王石。所有人都看得出，王石非常高興，不停地說著“非常震驚”、“非常非常開心”、“眼前一亮”、“它能配得上世界任何一座大都市”、“希望全國都有這樣的萬科購物中心”。

作為“萬保招金”里的頭號招牌，王石一直堅持住宅產業化，并反對進入商業地產領域。2009年8月，王石甚至在中山大學的演講中宣稱，如果有一天萬科不走住宅產業化的道路了，“我即使躺在棺材里，也會舉起手來反對”。

金隅萬科廣場是萬科的首個城市商業綜合體。是什么讓萬科正式進軍商業綜合體，并且初戰告捷呢？萬科有可能成為繼萬達之后，國內商業地產界的又一標桿嗎？

進軍商業源于“被商業”？

本月24日，昌平區的金隅萬科廣場正式對外營業，當天單日營業額達到616.5萬元，創下11月27日試營業以來的新高。而這，也是昌平城區百貨零售業單日營業額的紀錄。

“自2004年北京城市發展總體規劃將昌平確立為承擔疏散城市中心區人口的新城后，昌平區迎來城市生活配套功能最大一次完善。”[注冊香港公司的專業顧問 瑞豐服務]北京萬科副總經理肖勁有些王婆賣瓜，但在開幕當天，這句話獲得了現場相當多的掌聲。

作為萬科成立商用地產管理部之后首個商業項目，這座建筑面積達到14萬平方米，由3棟塔樓組成，是昌平區目前單體規劃建筑面積最大的商業。電影、餐飲、娛樂等體驗式消費場所總面積，占到營業總面積的32%。

2004年，《北京市城市總體規劃》修編，昌平被定位為紓解城市中心區壓力的新城。“由于在規劃初期，更多考慮了產業和居住功能的融合，因此，當時規劃了生命科學園等產業園區，但是在生活配套方面相對匱乏。”一位參與北京市城市規劃修編的專家說。

對于這樣的成績，萬科內部非常滿意。“2013年的北京萬科，你會看到一個全產業鏈的業務結構，有商業、有酒店、有住宅、有寫字樓，還有很多意想不到的東西。”分管商用地產管理部的萬科執行副總裁毛大慶表示，萬科關于商業的一切才剛剛開始。

“但實際上，萬科能夠進入商業，可以說是‘被商業’。其主要原因如萬科總裁郁亮所說，現在已經拿不到‘干凈’的地（即只有住宅，不需建其他配套設施的地）。萬科拿地的面積又很大，必然會配備更多的商業。”中國商業地產聯盟秘書長王永平昨日接受本報記者采訪時說。

他堅持認為，萬科本意沒有主動進入商業地產，而是還在堅持走住宅產業化這條路，之所以現在變成了商業住宅“二八開”，萬科商業地產儲備達到數百萬平方米，實際是因為住宅供地中已經出現了更多的商業配套。

“10年前，萬科萬達相爭，贏的肯定是萬科；但10年后，現在勝出更多的應該是萬達。”王永平說。

萬科計劃建

更多商業地產項目

得出這種結論的原因似乎很簡單。王永平分析，由于政府現在更重視持續的稅收、拉動消費和解決就業，因此開發商業會比開發住宅更“吃香”。

即使在房地產調控政策嚴格執行的北京，各區縣也在不遺余力地發展商業綜合體。以昌平為例，除了金隅萬科廣場外，如位于昌平城區以東的路勁世界城、位于京藏高速西側的華彬項目等，均有面積較大的商業項目進行開發并在未來投入運營。目前，位于京藏高速西側的沃德蘭樂園原址的土地規劃性質為商業金融業用地、交通設施用地、防護綠地及社會停車場庫用地。其中商業金融用地面積約為15.28公頃，建筑面積約為9.93萬平方米，建設內容為長城奧特萊斯購物廣場及其他附屬配套設施及加油站。

在“萬保招金”的序列里，萬達雖然排不上名號，但截至本月23日，萬達已在全國開了85座商業地產項目，持有物業面積居全球第二。萬達方面提供數據顯示，萬達計劃到2014年年底以前，實現110座萬達廣場開業，成為全球規模第一的不動產企業。

“除了萬達城等產品之外，萬達廣場基本上都是商業綜合體，只有一代、二代之分。”萬達方面相關負責人說。

業內有聲音稱，萬科開始做商業綜合體，是在走萬達的路線，隨后繼續保持地產界“一哥”的招牌。

和萬達“城市中心”的道路不同，萬科的商業綜合體多處在郊區或者城市中心城邊緣。萬科確定的“城市綜合配套服務商”新戰略，將圍繞城市居民的生活鏈條，逐步發展和完善自身的業務結構。在這樣的背景下，商業地產的建設與運營，在產業調整上顯得更有意義。

“昌平的金隅萬科廣場目前的經營狀況證明，當時的決策是正確的，未來我們還將延續這一策略，在新城加緊布局。”前述萬科商用地產管理部人士向記者表示。記者了解到，除房山區長陽、大興區舊宮之外，位于豐臺區的郭公莊、位于通州的臺湖新城，萬科都將規劃建設大型綜合性商用地產項目。

融資模式成業內新標桿？

萬科的轉型，會對市場產生什么樣的影響？

近日，萬科長陽半島項目推出了一批“奇怪”的商業產品，這些200平方米左右、具有會所和住宅性質的聯排小商業項目，距離其明年即將推出的長陽商業綜合體只有一步之遙。

“萬科是以配套商業的心態在做商業綜合體，這也是決定其會和萬達走不同道路的原因之一。”王永平說，由于萬科在發展政策上還沒有轉移重心，[代辦香港注冊公司 服務]因此對商業地產市場不會產生太大的影響。

但據接近萬科方面的人士透露，萬科的商業綜合體之路將和萬達走完全不同的路線。

“如果萬達是‘跑跑’，萬科一定就是‘堅強’。”這位人士稱，在金隅萬科廣場正式開業之前，萬科就已經和資本市場對接，和國際基金有了戰略合作。

雖然財報和公告尚未顯示如上內容，更多細節不便透露，但這位人士稱，這對于萬科來說，“是個非常振奮的事情。”

也許正是因此，王石所興奮的并非金隅萬科廣場本身，而是資本化運作的新開局。

在金隅萬科廣場這個項目上，萬科并沒有如同萬達、中糧、華潤等開發商一般，直接將商業進行分割銷售，通過出讓股權來換取了現金流，但是“盡管出讓了股份，但還堅持負責運營”。

“這對于萬科來說是首個試水運營的商業項目，對于國內很多開發商業綜合體的企業來說，也一樣會具有直接借鑒的模式。”王永平說。

他認為，正是因為國內缺少更多金融工具，開發商必須靠賣住宅、寫字樓來平衡資金，拿銷售利潤來養持有的商業，因此才會無奈出現了太多“綜合體”項目。而萬科這種模式，可以同時實現輕資產和高周轉率，同時實現做綜合體、資本對接，從而實現資金的快速周轉。

但這一切，都要基于好的運營團隊。只有運營狀況良好的項目，才會獲得資本市場垂青。

“如果不靠出售，不靠資本運作，萬科消耗十年八年，只能得到一個商場，那就毫無意義。”王永平認為，雖然現在商業綜合體在爆發式增長，但商業地產依靠運營的時代就要來臨。“反過來說，如果資本市場愿意對接，這個商業項目必須從頭開始考慮運營的收益回報。”

“資本市場已經提前給萬科投了信任票，而他們的答卷，確實也很漂亮。”王永平說。