世茂集團董事局副主席兼執(zhí)行董事許世壇接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪，詳解了世茂房地產(chǎn)（0813.HK）商業(yè)轉(zhuǎn)型路徑。

許世壇透露，世茂未來的社區(qū)配套將Mini化：“Mini Mall、Mini Hotel將是世茂房地產(chǎn)重點發(fā)展的商業(yè)產(chǎn)品。不僅能為社區(qū)提供配套，而且能改變以往購物中心、酒店動輒投資幾十個億的局面，有利于實現(xiàn)財務(wù)平衡。”此外，世茂房地產(chǎn)旗下已開業(yè)8家酒店，進入盈利狀態(tài)。

“Mini Mall是世茂社區(qū)商業(yè)的方向。”許世壇說，第一它是社區(qū)配套，第二可以實現(xiàn)較好的租金收入。社區(qū)有了這些商業(yè)配套以后入住率會更高，增值也更有保證。

許世壇進一步解釋，1萬平米左右的Mini Mall，[加拿大合伙制企業(yè)概況]里面沒有純購物場所，只有“吃喝玩樂”的功能類消費，可以與電商錯開競爭。這些Mini Mall世茂不打算出售，而是自持。

許世壇指出，投資一個大的購物中心一般需要8億－10億元，而做一個Mini Mall只需要幾千萬元。Mini Mall復(fù)制性強，資金沉淀少，不會影響公司的現(xiàn)金流。同時，公司還計劃配建一些小的酒店，但不準備持有，而是賣給酒店管理集團或其他投資者，回籠資金快，對社區(qū)人氣也有幫助。可能小區(qū)還在建設(shè)過程中，但配套的Mini Hotel可能已經(jīng)先開業(yè)了，這樣社區(qū)氛圍就起來了。

許世壇思考比較多的是產(chǎn)品線如何細分，包括客戶群。小的公寓、商業(yè)、酒店、酒店式公寓、辦公產(chǎn)品，“如果細分成十個、八個產(chǎn)品，每個產(chǎn)品只需要賣十幾個億，很容易就能賣到100億。”反之，建設(shè)那些面積很大的購物中心，不僅占用的資金巨大，招商、運營也很困難。

除了Mini系列商業(yè)，世茂房地產(chǎn)2013年還在深圳前海購買了商辦用地，正在邀請世界著名設(shè)計公司進行設(shè)計。此外，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，甚至農(nóng)業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)，也在商業(yè)地產(chǎn)拓展的范疇。

2014年1月1日，克爾瑞研究院發(fā)布的《2013年中國房地產(chǎn)企業(yè)排行榜》顯示，世茂房地產(chǎn)以全年實現(xiàn)銷售收入670.7億元排名全國房企第9名，[加拿大子公司或分公司]增長46%。據(jù)分析，截至2013年底，世茂房地產(chǎn)可售房源貨值約為1300億元左右，按照目前70%的去化速度，世茂房地產(chǎn)2014年銷售額有望突破千億元。

克爾瑞研究中心研究總監(jiān)薛建雄分析認為，世茂房地產(chǎn)的資金實力越來越強，有能力持有一些高效率的商用物業(yè)。在業(yè)務(wù)上，這些小商業(yè)和酒店對世茂的大盤開發(fā)能起有很好的幫助，因為完善的社區(qū)配套，可以提升大盤的溢價能力。

許世壇稱，世茂房地產(chǎn)在2013年重點做了跨界整合的鋪墊。世茂自己持有的一些酒店、商業(yè)，經(jīng)營情況都很好，現(xiàn)在準備逐步輸出到一些大型項目上，幫助這些大型項目提高溢價能力。

薛建雄表示，房地產(chǎn)各種成本都在上漲而利潤下降的背景下，把社區(qū)配套做好，可提高收益，促進銷售。據(jù)透露，近幾年世茂房地產(chǎn)去化率基本在70%以上。