據(jù)盈石研究中心數(shù)據(jù)顯示，2013年前11個月同比增速達27.6%，總量達到10739億元。這也就意味著，商業(yè)用房開發(fā)投資的年增長速度有望連續(xù)第5年超過住宅開發(fā)投資。

不得不做的“功課”

曾對商業(yè)地產(chǎn)持謹慎觀望態(tài)度的萬科，在2013年也有了較大動作。11月27日，位于北京昌平區(qū)的金隅萬科廣場開始試營業(yè)。[注冊阿根廷商標]而試營業(yè)的一個月之后，萬科權(quán)威人士 到訪，并給予了“充分肯定”。

據(jù)萬科集團權(quán)威人士透露，萬科進軍商業(yè)地產(chǎn)最初源于“被動”——現(xiàn)在已經(jīng)拿不到“干凈”的地(即只有住宅，不需建其他配套設(shè)施的地塊)。

不得不在商業(yè)地產(chǎn)“狠狠做功課”的還有恒大。“目前我們在為恒大東壩地塊的商業(yè)部分提供增值服務(wù)。”盈石集團研究中心權(quán)威人士新華網(wǎng)記者透露。而服務(wù)的內(nèi)容包括如何確定租售比，如何統(tǒng)一管理等。

兩個月前，恒大以51.35億元以及配建1.69萬平限價商品房、11.2萬平自住型商品的條件，拿下朝陽區(qū)東壩南區(qū)地塊，刷新了今年總價地王紀錄。

有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，恒大牽手盈石的動因顯然很簡單——拉高利潤。“東壩地塊中大面積的限價房和自住型商品房利潤有限，恒大只能從不限價的產(chǎn)品(包括商業(yè)部分)中形成對銷售業(yè)績形成的有效補充。”

事實上，整個地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢也迫使萬科、保利等不得不涉足商業(yè)。“住宅市場不可能永遠增長下去，不出10年我們會看到行業(yè)的天花板。”權(quán)威人士年中時曾表示。

當下人們議論紛紛的是，萬科“地產(chǎn)一哥”可能不保。誰最有可能取而代之?答案最多是綠地和萬達，這兩家均為以商業(yè)地產(chǎn)為主的企業(yè)。

“轉(zhuǎn)型以及擴大商業(yè)地產(chǎn)份額已逐漸成大型房企的發(fā)展趨勢，[注冊菲律賓商標]企業(yè)紛紛提出未來商業(yè)地產(chǎn)的計劃，并將不斷擴大在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投入。”CRIC研究中心權(quán)威人士表示。

城市消化力不足或致運營風(fēng)險

但權(quán)威人士也提醒，房地產(chǎn)企業(yè)在不斷進入商業(yè)地產(chǎn)的同時，必須意識到諸多不定性因素或?qū)е碌慕?jīng)營風(fēng)險。比如，城市消化力不足帶來商業(yè)運營風(fēng)險

“許多二線城市商業(yè)均已出現(xiàn)趨于飽和的態(tài)勢，價值城市消化力不足，供大于求的市場環(huán)境將急劇增加企業(yè)商業(yè)運營的難度。”

沈以杭州為例分析稱，2013年包括萬達、華潤、綠地、復(fù)地等多家企業(yè)均在杭州集中購入純商業(yè)用地，但杭州無論住宅還是商業(yè)均已出現(xiàn)趨于飽和的態(tài)勢，價值城市消化力不足，因此供大于求的市場環(huán)境將急劇增加企業(yè)商業(yè)運營的難度。

權(quán)威人士告訴記者，一個城市究竟需要多大量的商業(yè)體，其實很難科學(xué)的測算。但一些二線城市比如成都的供應(yīng)量的確太大了，這也可能跟集中供應(yīng)有關(guān)系。

“商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)該因地制宜，要與當?shù)氐慕?jīng)濟水平發(fā)展、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、普通老百姓的消費能力等因素相匹配，不同地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)的布局和結(jié)構(gòu)都值得房企認真研究。”權(quán)威人士 表示。

“我們需要那么大的餐飲比重嗎”

更為擔(dān)憂的是，商業(yè)地產(chǎn)面臨的同質(zhì)化依然非常嚴重。“現(xiàn)在很多購物中心都在蜂擁增加餐飲比例，但好的體驗不等于提高餐飲，我們需要那么大的餐飲比例嗎?”

據(jù)世聯(lián)商業(yè)的專題研究，源自22個城市103個購物中心的統(tǒng)計分析，103個購物中心中，餐飲店鋪數(shù)量占14%。除此，增加玩樂也成為商業(yè)地產(chǎn)打造體驗的途徑。

這種千篇一律的增加體驗方式她似乎并不贊同。權(quán)威人士認為，應(yīng)該更注重以體驗打造差異化。臺灣誠品書店便以文化生活式的體驗，吸引了人們潮涌前往。但目前國內(nèi)很少有這種獨特體驗的商業(yè)項目。

當然如果反過來看，這也意味著商業(yè)地產(chǎn)還有很多機會。“隨著技術(shù)運用的推陳出新，未來的購物中心將邁入更為科技化的時代。”