近日，中信建投設立的海印股份信托受益權專項資產管理計劃正式成立，成為近一年來首個通過券商資管計劃發行的企業資產證券化產品。該產品同時被業內認為是國內首個以“商業地產為基礎資產”的證券化產品。
據記者了解，[注冊開曼公司]此次“海印股份資產證券化產品”分為優先級資產和次級資產，共募集資金15億元，其中優先級募集資金14億元，次級募集1億元。專項計劃募集資金將用于償還銀行貸款并補充公司流動資金，為公司戰略轉型升級提供資金支持。
廣東海印永業（集團）股份有限公司（以下簡稱“海印股份”）表示，未來將積極利用移動互聯網和大數據技術，將公司經營物業打造成為綜合型休閑娛樂中心和生活社交場所。
今年5月，國內首只交易所場內房地產投資基金產品REITs（房地產投資信托基金）正式在深交所綜合協議交易平臺掛牌轉讓。短短幾個月的時間，另一宗涉及商業地產項目的資產證券化產品也宣布成立。在資金層面緊縮的大環境下，這是否說明商業地產的融資渠道正在有選擇地拓寬呢？
從今年3月開始，證監會批復了7單資產證券化項目，其中海印股份資產證券化產品于4月17日獲批并于近日成立，其他6單尚未成立。
最近一段時間，先有房地產投資信托基金在深交所掛牌轉讓，再到海印股份資產證券化產品成立，業內普遍的觀點認為這是證監會對房地產企業再融資逐漸松綁的信號。對于渴望資金的房地產行業而言，融資是否能緩解當前對行業資金的饑渴，還需要時間來證明。
世邦魏理仕研究部中國區執行董事陳仲偉在接受中國商報記者采訪時表示：“資產證券化產品在我國起步較晚，與美國、新加坡等國家相比，國內的相關產品并不成熟。”但是從商業地產融資層面來看，從傳統融資形式轉向直接融資，這是一種發展方向。
根據海印股份公告顯示，被外界譽為“國內首個以商業地產為基礎資產的證券化產品”的項目在此前已經運作了相當長的一段時間。
從證監會審批的時間來看，管理層對此持相當謹慎的態度。記者從證監會官網獲悉，2013年7月東方證券-阿里巴巴1號至10號專項資產管理計劃批復后，沒有類似的資產證券化項目獲得批復。經歷了空窗期后，從今年3月開始，證監會陸續打開了窗口，批復7單資產證券化項目，其中上述海印股份資產證券化產品于4月17日獲批。
消息顯示，海印股份2013年5月就拋出資產證券化計劃申請，擬發行規模為16億元，最終證監會審批規模為15億元，其中優先級14億元，次級1億元，次級部分由海印股份代表原始權益人全額認購。
從海印股份的相關公告獲悉，此次的基礎資產是海印股份及下屬13家子公司旗下14個商業物業未來5年的經營收益權。在產品設計上，中信建投通過銀行和信托公司架設“專項資產管理計劃+信托”的雙層架構。
“和國外成熟型的資產證券化產品相比較，國外的類似產品是對所有人開放購買，而國內則對投資者有一定的限制。”陳仲偉表示。據悉，此次“海印股份資產證券化產品”由符合資格的機構投資者認購，其中“次級資產支持證券不超過1億元”，由公司代表原始權益人全額認購。
據了解，除了“海印股份專項資產管理計劃”與“中信啟航專項資產管理計劃”皆以專項資產管理計劃的形式推出之外，包括保利地產在內的一些開發商一直將目光聚焦在此，對于需要大筆資金支持的商業地產而言，資產證券化未嘗不是一種新的嘗試。
中投顧問高級研究員鄭宇潔認為：“商業地產的融資渠道主要包括銀行貸款、企業自籌資金、信托、房地產信托投資基金、企業發債等融資方式等，通過房地產企業資產證券化是商業地產融資渠道拓寬的一種表現。隨著我國商業地產的日益發展和金融業的發展，以后這類融資方式還會出現。”
這樣的操作模式不僅為開發商解決了資金問題，還能保證開發商牢牢掌握物業所有權。
與傳統債務融資相比較，[注冊馬紹爾公司]資產證券化不受公司凈資產規模、盈利指標的影響。相關企業不是將真實的商業物業打包出賣，而是用租賃物業未來的收益權進行融資。這樣的操作模式不僅為開發商解決了資金問題，還能保證開發商牢牢掌握物業所有權。
鄭宇潔介紹說：“國內專項資產管理計劃由證監會來審批并在證監會官網上公示。目前，國內資產證券化規模約為2500億元，大部分為信貸資產證券化，企業信貸資產證券化規模僅300億元左右，2011年重啟后的發行規模甚至不到100億元。資產證券化業務在國內缺乏法律法規的支撐，操作路徑不成熟，證監會一般針對個案具體審批時間較長。”
追蹤海印股份專項資產管理計劃產生的背景，可以得知，其出現的基礎來自去年證監會發布的《證券公司資產證券化管理規定》。
該規定提出商業物業等不動產財產可作為基礎資產進行資產證券化，商業物業要求有可預測的現金流，資產支持證券可轉讓。
對此，陳仲偉認為，成熟的商業運營模式可以鎖定商業價值，再通過每年的市場評估價值，從而體現在股價上。現在國內商業地產的年收益率一般在3%-4%左右，而國外成熟的產品復合增長率已達到13%-14%。可以說，國外先行的資金操作模式已經給投資者提供了極具吸引力的投資前景。
從目前的情況看，“海印1”—“海印5”五個品種，最低的一年期限預期收益已經超過6%。但是國內的商業資產價格升值空間有待論證，同時商業地產受到電商以及過剩的影響，增長率很難保證與國外持平。
從市場的反應看，一些持有大型商業物業的公司對這些項目持續關注。因為通過資產證券化可以使得公司資金實力得到保證，由此助力公司升級。以海印股份為例，在融資方案發布之后，該公司也發布了關于加快公司戰略轉型升級的規劃綱要。綱要提出采用內生式增長和外延式并購雙輪驅動，將其打造成家庭生活休閑娛樂中心運營商。據了解，該公司還有一些城市綜合體等商業地產項目，通過認購預期的收益可以實現“以房養商”的商業模式。
對此，陳仲偉表示，國外成熟的資產證券化項目可以優化資產結構，起到盤活資產的作用。
資產證券化的出現，使房地產金融市場呈現商業銀行、股票市場、債券市場和投資信托的多元化格局，這是房地產金融重要的創新方向。
不可否認，商業地產的發展需要長期資金支持。
鄭宇潔認為：“商業地產一般前期投資規模大，資金占用量大，后期運營管理難度大，短期內難以收回成本，因此對企業的實力要求較高，需要有持續的資金投入。”
雖然現在商業地產資產證券化尚處于開始萌芽階段，但是從長遠角度看，“實現商業地產的資產證券化，可以為項目融得資金。同時，還具有還款期限長，投資者多為機構投資者且長期持有等優勢。資金來源的穩定和可靠有利于商業地產項目的長期穩定運營和發展。”
但是需要注意的是，[馬紹爾公司注冊]“目前我國資產證券化的法律基礎還較為薄弱。”陳仲偉認為，資產證券化立法過程還有很長的一段路要走。他透露，早在十幾年前業內已經有類似的探討，但是到目前為止尚未有進入到立法的階段。
此外，鄭宇潔認為，資產證券化的缺點包括融資成本較高，企業通過資產證券化融資成本高于發行企業債和貸款的成本。
住建部政策研究中心主任秦虹在談到商業地產資產證券化問題時指出：“關注商業地產資產證券化未來的發展，涉及到商業地產本身的經營，以及商業地產在未來經營創新方面的方向，這是十分有必要的。”她認為資產證券化代表了我國商業地產融資創新的方向。
秦虹認為，商業地產經營特征和現狀倒逼了資產證券化的發展。資產證券化的出現，開拓了房地產直接融資的渠道，使房地產金融市場呈現商業銀行、股票市場、債券市場和投資信托的多元化格局，這是房地產金融重要的創新方向。
