近年來，二三線城市商業地產呈井噴式快速發展。[開曼注冊公司]而隨著商業地產數量的不斷增多，空置率也開始直線上升。據某機構數據顯示，近6年時間里，沈陽新增商業項目約有630萬平方米，截至目前大型商業項目共有62家，沈陽商業地產也逐漸開始遭到泡沫和崩盤的質疑。

      本期新華有約，我們邀請到睿意德董事兼沈陽公司總經理梁煒驊先生，就沈陽商業地產現狀及未來發展趨勢進行分析與探討。

      梁煒驊介紹，從2005年開始，沈陽的商業地產呈現出爆發式的增長，尤其是在最近的兩三年時間里，成長速度非常快。而且這種成長，呈現出多元化發展的趨勢，不光是集中式的商業，還包括商業式的街區、社區式的商業，以及專業市場項目。按照目前的數據統計，和實際上了解到的社會需求，沈陽商業地產的整體供應，是存在一定供應風險的。

      但是盡管總量偏大，沈陽的商業地產仍未能達到令人滿意的購物便捷度，梁煒驊認為。這實際上體現出了沈陽商業地產，在供應及需求上存在的矛盾。“對我們也形成一定的啟示，就是盡管總體供應量十分龐大，但是在局部仍存在機會。大的形式應該是這樣，總體體量偏大，而且未來幾年仍將呈現持續快速增長的趨勢。”梁煒驊說。

      在梁煒驊看來，刺激開發商們瘋狂進擊商業地產開發的動因主要有兩個方面。一是，對于資本的逐利。梁煒驊認為，近年來很多企業在利益的驅動下，看到了很多過去一些產品的盈利能力，并且在遇到企業認為合適的時機時，便會進入到這樣一個市場，投入大量資金進行商業地產的開發。這其中也包括一些專業市場的開發，“近幾年我們可以在沈陽的近郊，看到很多這種幾十萬平，甚至過百萬平的大型專業市場。這些開發商大多來自南方，過去他們在很多市場積累了運營的經驗及成功案例，所以他們在繼承這種案例的情況下，繼續在沈陽做這種產品。”梁煒驊說。

      第二個因素，則與政府對于城市的規劃，[注冊馬紹爾公司]及整體的招商引資政策有關。“具體的講，我們看到沈陽很多做商業地產的開發商，過去都是做住宅產品出身。那為什么在短短的幾年內，他們從單純做住宅，躋身到同時運營商業地產項目?這未必是出于開發企業的本意，但卻是不得不面對的。事實上，開發商所取得的土地里，商業用地的比重越來越大。在取得這種土地后，只能是面對這種現實，進而去找到一種差異化的產品進行開發，這個應該說是一種政策導向的問題。”梁煒驊認為。

      “從這一點上看，國內很多城市與我們呈現出不同的發展趨勢。以北京為例，北京市政府出臺的‘限商令’，就在一定程度上限制了商業項目的開發，這也是商業地產發展的另一種趨勢。”梁煒驊認為，未來沈陽應該在土地供應上出臺新的調控政策，否則商業地產供應過剩的情況應該會更趨嚴重。

      面對龐大的市場供應量，沈陽能否有足夠的消費力支撐這樣龐大的供應量?梁煒驊認為，從消費者的層面來說，首先是社區商業方面，實際上沈陽的社區商業發展是相對落后的。我們絕大多數居民，在自己住的社區內的消費是無法得到滿足的，所以這部分市場還是具有很大發展空間和機會的。

      另一方面，我們看到以商品銷售和交易為基礎的現代商業，或者是現代零售業項目壓力是很大的。大概從兩年前起，沈陽市很多百貨商店相繼閉店，讓人感受到市場的寒意。這個跟消費方式的轉變，有很大的關聯。我們的主要購買力，已經逐漸向80后、90后轉變，不光是交易場所，在交易工具和消費習慣上也出現了很大轉變。所以這就要求，我們這些集中式的商業，在未來要有更多的適合大家消費的場所及業態，來滿足人們需求才能有更多的機會。

      從目前市場看，確實有一些類型的商業地產是存在很大風險的，其中以寫字樓市場的風險最為明顯，梁煒驊進一步分析稱。梁煒驊介紹，從租賃市場看，沈陽寫字樓的租賃情況很好，但是從供應及購買角度看，沈陽的市場是無法滿足這種供應量的。

      總體來看，[注冊馬紹爾公司]沈陽的消費能力是否能夠支撐這樣的供應體量，宏觀上看，社區消費還不能滿足消費者的需求，但大型的集中式的商業暫時是夠用的。但是消費市場在膨脹，如果未來在商業地產發展過程中，只要我們的項目在入市時間和節奏是符合市場需求的，那么風險還是可控的。