11月10日，廣東一公司位于菜鳥網(wǎng)絡(luò)天津物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)中心倉庫放置著上萬件商品。

      2分鐘成交額超過10億，[注冊(cè)英國(guó)公司]38分鐘突破100億，今年的“雙11”，阿里天貓以571億交易額、2.78億個(gè)訂單創(chuàng)造了新紀(jì)錄。在“雙11”開閘一個(gè)小時(shí)后，巨大的訂單量像洪水般襲向了倉儲(chǔ)物流平臺(tái)。事實(shí)上，倉儲(chǔ)物流并非只有“雙11”期間如此火爆，隨著近幾年電子商務(wù)的迅猛發(fā)展，物流地產(chǎn)開發(fā)商們也遇到了多重機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)。

      隨著電商的事業(yè)越做越大，對(duì)倉儲(chǔ)物流的要求也不斷提高。加之電商自營(yíng)業(yè)務(wù)的拓展，幾大知名電商均自辦物流，以提升服務(wù)品質(zhì)、降低成本。

      “但是2.78億個(gè)包裹突如其來，并不是‘電商+自建物流園區(qū)’短期內(nèi)就可以緩解的。這在很大程度上也為傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)提供了廣闊的空間。” 同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉介紹。

      面對(duì)巨大的市場(chǎng)前景，近幾年來，除了上海宇培這種專注于物流地產(chǎn)的民營(yíng)企業(yè)和普洛斯、嘉民集團(tuán)等外資基金在紛紛加碼，包括萬科、富力、金地、綠地、合生、招商、蘇寧置業(yè)等眾多傳統(tǒng)住宅開發(fā)商都開始試水物流地產(chǎn)。

      但從目前的情況來看，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商試水物流地產(chǎn)的成功案例并不多見，面對(duì)市場(chǎng)的急速變化，傳統(tǒng)的物流產(chǎn)業(yè)園自身也面臨著升級(jí)瓶頸。

      “整合物流、倉儲(chǔ)、客戶等多方面的資源，通過統(tǒng)一的服務(wù)平臺(tái)為客戶提供共同配送等服務(wù)，是解決倉儲(chǔ)物流過程中安全、速度、成本和效率等問題的重要途徑。”白溝新城和道國(guó)際物流倉儲(chǔ)園區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在整合區(qū)域內(nèi)客戶資源的同時(shí)，和道國(guó)際已經(jīng)和中儲(chǔ)發(fā)展股份有限公司簽署了合作協(xié)議，并將引進(jìn)超過50家大型物流公司進(jìn)駐園區(qū)。

      在業(yè)內(nèi)看來，除了整合資源、提升倉儲(chǔ)物流效率外，提供定制化服務(wù)，乃至定制開發(fā)也成為物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)對(duì)短期大批量業(yè)務(wù)和實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)升級(jí)的途徑之一。

      張宏偉介紹，物流園區(qū)在考慮成本的基礎(chǔ)上應(yīng)該盡可能開發(fā)針對(duì)企業(yè)的特殊服務(wù)套餐，通過個(gè)性化服務(wù)套餐的推出，既提高配送效率，也是新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。這樣，當(dāng)電商再次短期內(nèi)面對(duì)巨額的物流、配送時(shí)，物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以通過短期租借倉庫或提前準(zhǔn)備、科學(xué)管控物流配送服務(wù)商等個(gè)性化措施及時(shí)處理，盡量減少配送時(shí)間誤差與問題投訴。

      世邦魏理仕方面也表示，對(duì)于物流開發(fā)商而言，定制開發(fā)有助于提前鎖定目標(biāo)客戶、迅速去化供應(yīng)面積、維持穩(wěn)定的出租率及保障投資回報(bào)。隨著市場(chǎng)成熟度的不斷提升，中國(guó)高標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)開發(fā)或從此前更側(cè)重標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)，轉(zhuǎn)向標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)與定制開發(fā)雙管齊下，未來定制開發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)比例或?qū)��?huì)大大提升。

      然而，也有業(yè)內(nèi)人士表示，定制化業(yè)務(wù)看起來很美，但實(shí)際運(yùn)營(yíng)中對(duì)園區(qū)的資源整合能力和管理人才有較高要求。

      北京作為貨運(yùn)吞吐量在全國(guó)屈指可數(shù)的城市，勢(shì)必成為物流地產(chǎn)布局的重鎮(zhèn)。但記者查閱北京土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，自2008年、2009年北京集中供應(yīng)過一批物流倉儲(chǔ)用地后，便再少見物流倉儲(chǔ)用地供應(yīng)。

      “北京近幾年不僅物流類土地供應(yīng)少，價(jià)格也在持續(xù)增長(zhǎng)。物流地產(chǎn)與住宅開發(fā)不同，要實(shí)現(xiàn)盈利需要長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)培育，不少物流園的培育期甚至長(zhǎng)達(dá)十年，因此在前期投入也十分謹(jǐn)慎。”北京一家投資物流地產(chǎn)的國(guó)有房地產(chǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。

      因此，憑借距離和交通方面的優(yōu)勢(shì)，環(huán)北京區(qū)域逐漸成為物流地產(chǎn)商眼中的“熱土”。例如萬科于今年6月與廊坊國(guó)土土地開發(fā)建設(shè)投資有限公司簽訂《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，宣布進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域。專注產(chǎn)業(yè)園區(qū)的華夏幸福基業(yè)更是在環(huán)北京多地布點(diǎn)建設(shè)倉儲(chǔ)物流園。

      仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部經(jīng)理柯禮博表示，[英國(guó)公司注冊(cè)]首都經(jīng)濟(jì)圈已經(jīng)成為倉儲(chǔ)投資的首要區(qū)域，近期的投資交易毛收益率在7%-9%左右，遠(yuǎn)高于區(qū)域內(nèi)寫字樓和零售市場(chǎng)的收益率。尤其是河北省廊坊市和天津武清區(qū)等區(qū)域，占據(jù)著中國(guó)幾個(gè)最大的人口中心和零售市場(chǎng)之間的戰(zhàn)略位置，這是倉儲(chǔ)需求的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素，未來的發(fā)展前景可期。