東莞樓市或難再現“小別墅”。近日，東莞市自然資源局正式印發《東莞市加強居住項目規劃管理指導意見》（以下簡稱《指導意見》），要求居住項目內嚴禁建設別墅，特別是低層及多層住宅嚴禁變相建設為別墅。同時重點管控中心城區和軌道站點TOD地區，禁止規劃布局層數低住宅。

中心城區不得

規劃建設低層住宅

東莞將按照高低有別、分類處理的原則對居住項目內住宅建筑進行分區域、分類型管控。

《指導意見》提出，重點地區嚴格管控。對于中心城區（指莞城、東城、南城和萬江街道）、軌道站點TOD地區等高密度發展區域，應堅持節約集約利用土地，禁止在建設工程設計方案中規劃布局層數低的住宅。

根據要求，位于中心城區、軌道站點TOD地區的居住用地和居住混合用地（一類居住用地除外），應采用多層、中高層、高層單元式住宅相結合的規劃布局方式，營造建筑密度低、配套設施及公共綠化充足、空間尺度適宜及形態豐富的人居環境。不得規劃建設低層住宅（包括單元式和聯排式）以及多層聯排式住宅。

對于其他一般地區，允許規劃保留少部分層數低的住宅，同時通過限制該類住宅的占地規模，降低對土地資源的占用。

位于其他地區的居住用地和居住混合用地(一類居住用地除外)，如根據項目實際開發情況，確須規劃建設低層住宅以及多層聯排式住宅的，《指導意見》對該類住宅建筑基底面積總和占項目總用地面積的比例進行嚴格限制，應不大于在規劃條件中約定的居住用地占項目總用地面積的比例上限值的10%。

不應將部分綠地

劃作首層住戶專有部分

根據《指導意見》，居住項目內嚴禁建設別墅；低層及多層住宅嚴禁變相建設為別墅。

除聯排式住宅外，其他住宅建筑均應采用單元式住宅形式。套型設計應符合單元式住宅的布局特征，每個單元設置的樓梯或樓梯與電梯應體現公共屬性，上下樓層的套型結構應基本一致。低層和多層聯排式住宅戶型設計，應與別墅有明顯區別。各住宅套型在水平方向上，應通過首層及以上、全部計算容積率的房間進行拼接，拼接處的進深長度應不小于5米，拼接高度不少于兩個自然層。同時，嚴禁將別墅套型“拆分”為戶內動線布局不合理的多個小套型、偽裝成單元式或聯排式住宅進行開發建設。

另外，《指導意見》提出，為保障居住區內綠地和戶外活動空間的公共屬性，在規劃設計中，不應設置圍墻或圍欄，將住宅建筑首層住戶外的綠地和戶外活動空間劃作首層住戶的專有使用部分。

分析：“小別墅”或難再現 有利于房價穩定

《指導意見》適用于居住用地、居住+商業（或其他類別規劃用地）的混合用地開發的居住項目。在8月13日《指導意見》下發前，建設工程設計方案已獲批的建設項目，按照已批方案進行建設，或在不改變原規則總體布局結構的前提下申請方案微調的，繼續執行原審批標準，不適用于《指導意見》。

《指導意見》介紹，“低層住宅”指一至三層的住宅；“多層住宅”指四至六層的住宅；“中高層住宅”指七至九層的住宅；“高層住宅”指十層及十層以上的住宅；“別墅”指帶有私家花園的低層獨立式住宅等。

當前東莞市場上有面積在144平方米以內的“小別墅”。記者了解到，“小別墅”每一層面積很小，自帶小花園，或擁有不少的贈送面積。由于“小別墅”產品首付及總價相對較低，逐漸成為市場的“香餑餑”。《指導意見》出臺后，市場上這類型的“小別墅”產品或難再現。

業內人士表示，“小別墅”盛行除了能夠以低首付吸引購房者，促進成交、回籠資金外，房企熱衷于開發“小別墅”更重要的原因，是因為“小別墅”單價定價較高，能夠提高樓盤溢價，讓整個項目獲得更高的利潤。

有業內人士分析，昨日《指導意見》印發，意味著以后東莞市場上或不再有新的“小別墅”產品出現，減少樓盤高溢價定價因素，更有利于房價的穩定。同時，也會給市場上高價地項目開發建設帶來更嚴格的要求，推動房企在拍地時更加理性、謹慎。