“6月份全國的CPI同比上漲6.4%，[注冊馬紹爾公司優勢]一年期定存利息才3.5%,再不尋找投資機會，錢越放越不值錢了。”最近，有不少投資者發出這樣的感慨。
在CPI一浪高于一浪的推動下，抗通脹、資產保值增值的需求愈加旺盛。上半年備受熱捧的房地產信托理財產品投資，也因近期監管政策趨緊，讓投資者對其風險管控產生了質疑。
一方面是對高風險的憂慮，另一方面又是高收益的誘惑，投資者再度陷入房地產信托理財“霧里看花”的境地。沒有房地產行業經驗，對業內開發商實力不甚了解，僅能從產品收益、期限、發行機構去評判產品的好壞，這恐怕是多數普通投資者當前選擇房地產信托產品面臨的最大困惑。
房地產信托產品霧里看花
統計數據顯示，今年上半年投資于房地產領域的信托產品規模為890億元，占全部集合信托產品41.22%。近幾個月市面上平均每周都有五六個房地產信托產品發行。
從目前各家信托公司發行的房地產信托產品來看可分為兩類，一類是固定收益類，另一類是股權投資類。前者主要是通過向項目公司發放信托貸款、受讓融資方所持有的債權等形式開展，在產品到期時由項目公司向信托計劃支付本金和利息。因此這類產品在發行初期就有明確的預期收益率，期限相對較短，風險相對較低；而后者一般沒有明確的預期收益率，通過股權投資項目的開發建設，享受項目股權分紅的同時，與開發商共同承擔風險，期限相對較長，風險也高。由于股權投資類房地產信托產品能夠有機會享受到房地產開發增值帶來的超額收益，所以更需要關注的是開發商的項目操盤經驗以及品牌溢價能力。
為此，記者分析了今年截止目前為止市場上共發行的約350款房地產信托產品，絕大多數都屬于收益相對固定的產品，期限通常在1到2年，預期年化收益率從8%到12%不等。但真正股權投資類的產品并不多見，目前正在熱銷且被廣泛關注的一款信托產品“安城1號房地產基金集合資金信托計劃”，可以說是真正的股權投資類房地產基金信托產品。
由于目前國內的房地產投資基金起步門檻通常比信托高得多，一般需要上千萬的投資門檻，因此個人投資者很難參與，通常的做法是由信托公司牽頭，作為大客戶直接投資基金。因此，股權投資類房地產信托產品使得個人投資者亦有機會參與房地產基金的投資。以安城1號為例，該信托計劃通過持有有限合伙企業的有限合伙份額，間接投資一個或多個項目公司的股權，參與相關項目的開發建設，最后通過股權退出實現獲取項目開發的收益。作為平安信托和綠城集團聯手打造的一款房地產投資基金信托產品，該產品期限5年，整體運作期間，雙方共同作為基金的管理人，平安信托主要負責管理與執行各項風險控制措施, 包括參與項目管理、對項目公司經營實施監管等，綠城集團主要負責尋找種子項目以及項目開發運營。
從結構設計上看，這款產品著重在項目投資流程、資金封閉監管、投后管理與信息披露等多方面加以風險把控，基金通過投資決策管理委員會以及項目公司董事會等制度參與項目公司重大事項決策，嚴密監控項目公司資金運作情況，主動控制項目投資管理過程中的財務風險。同時，確保基金在項目投資運作過程中，與基金管理人自身的經營活動、財務狀況等方面是相互隔離的。
選擇信托理財產品須撥開迷霧
盡管類似安城1號的房地產基金類產品參與的是房地產開發的投資行為，投資收益想象空間較大，但畢竟該產品是一款股權投資型產品，項目的收益客觀上受市場環境、宏觀政策等影響，投資風險必然存在。
為此，投資者選擇產品時，首先應從自身的收益要求和風險承受度來初步篩選自己需要哪一類產品，然后再結合發行機構、交易對手、產品結構等多角度來綜合考慮具體某一款產品。
投資者首先需要明確自己能夠承受的風險承受度以及收益要求。如果您是一個穩健的偏保守的投資者，那么就不適合選擇真正做股權投資的房地產信托產品，因為這類產品風險較高。在能承受的風險范圍之內，可結合發行機構、交易對手、產品結構等幾個方面的情況來選擇合適的信托產品。
在發行機構的選擇上，投資者要挑選品牌知名度高、有口碑的信托公司，著重考量公司綜合實力、房地產投資經驗及業務累計規模、過往的投資表現等。建議投資者可參考用用益信托工作室發布的2010年信托公司綜合實力排行榜，盡可能選擇綜合實力靠前、開展房地產投資業務較早且累計規模較大的信托公司。
選擇好的交易對手也很重要。投資者要選擇投資綜合實力較強的一線房地產開發公司的信托產品。房地產信托產品的還款來源多來自于項目銷售回款，項目質量及操盤開發商的資質顯得尤為重要。
信托產品的結構設計也是投資者需要著重考量的因素。[馬紹爾公司特色]投資的首要目的是投資資金的安全性，再是投資收益。因此房地產信托的產品結構設計至關重要，預期收益率是一方面，更需要關注產品的風險控制機制，一旦面臨系統性風險時，產品的抗風險度如何，這是對于投資者最好的保障。
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