投資房地產(chǎn)信托看收益更要看擔(dān)保

地產(chǎn)調(diào)控逐步深化，[注冊(cè)美國(guó)公司常見(jiàn)問(wèn)題]監(jiān)管層態(tài)度依然強(qiáng)硬，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行屢屢受阻。前不久市場(chǎng)又曝出綠城集團(tuán)深陷調(diào)查門(mén)、房地產(chǎn)兌付風(fēng)險(xiǎn)增加，令房地產(chǎn)信托有些雪上加霜。但是，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品依舊憑借其收益高的特點(diǎn)深得投資者歡迎，投資者究竟如何選擇才能盡可能地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)獲得收益呢？

其實(shí)，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品細(xì)分起來(lái)也有很多種類(lèi)，就是它們的投資方式，包括信托貸款類(lèi)、權(quán)益投資類(lèi)、股權(quán)投資類(lèi)、組合運(yùn)用類(lèi)、證券投資類(lèi)以及其他方式，每一類(lèi)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的特性、收益、風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)并不相同。

先從近日最受矚目的一款權(quán)益投資類(lèi)產(chǎn)品入手，如四川信托發(fā)行的“青島凱悅特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”。由于其信托資金可能用來(lái)償還另一款信托產(chǎn)品，從而引起了不小的爭(zhēng)議。這是一款固定收益類(lèi)的信托產(chǎn)品，收益率11%-13.5%，收益高于目前同期限信托產(chǎn)品的平均水平。但是產(chǎn)品的投資標(biāo)的是現(xiàn)房收益權(quán)，其不同于一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，雖然該產(chǎn)品沒(méi)有詳細(xì)的信托資金使用說(shuō)明，但是一年前，中融信托也發(fā)行過(guò)一款信托計(jì)劃。

據(jù)了解，現(xiàn)房的收益權(quán)交由另一公司運(yùn)作，這一房地產(chǎn)項(xiàng)目目前的銷(xiāo)售狀況良好。記者同時(shí)注意到，在其產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)中列出了相應(yīng)的擔(dān)保手續(xù)和懲罰條款。

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品最常見(jiàn)的一類(lèi)投資方式就是信托貸款類(lèi)，這種類(lèi)型理解起來(lái)比較簡(jiǎn)單，就是直接為某項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目放信托貸款。其實(shí)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品一定要詳細(xì)了解產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)。這款產(chǎn)品募集資金用于無(wú)錫靈山元一旅游度假村綜合體之中的公寓式酒店和貴賓樓二期、三期的建設(shè)開(kāi)發(fā)及優(yōu)化公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。不過(guò)更要會(huì)辨認(rèn)，產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)中在介紹產(chǎn)品信息時(shí)可能會(huì)美化、放大一些特點(diǎn)，但是股東對(duì)投資者進(jìn)行的承諾一定要詳細(xì)了解，如無(wú)錫元一的股東出具有效承諾，在信托貸款還清之前不進(jìn)行利潤(rùn)分配，不抽回借款和投資，資金封閉運(yùn)作，不得以任何方式挪用信托資金。

本文介紹的另一類(lèi)股權(quán)投資項(xiàng)目，是福建鴻博股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃（二期），信托資金用于向福建鴻博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行股權(quán)投資，最終持有鴻博公司90%的股權(quán)。該項(xiàng)目雖然投資方式不同，但是也同此前兩項(xiàng)一樣，承諾了相應(yīng)的擔(dān)保義務(wù)，包括質(zhì)押擔(dān)保、抵押擔(dān)保等。記者同時(shí)注意到，這一信托計(jì)劃收益每半年分配一次，對(duì)于很多投資者來(lái)說(shuō)可能是比較有吸引力的產(chǎn)品。但是，投資者在購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品之前，最好提前了解該公司的經(jīng)營(yíng)情況，包括房屋的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售情況等。信托門(mén)檻較高，一旦損失畢竟很大。

組合運(yùn)用類(lèi)產(chǎn)品就像銀行自己發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品一樣，[如何注冊(cè)英國(guó)公司]不會(huì)把資金單一投向某一渠道，而是分散開(kāi)來(lái)，有高風(fēng)險(xiǎn)的也有保收益的。組合運(yùn)用類(lèi)產(chǎn)品就是如此，如“陽(yáng)光海西股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，就是將信托資金以股權(quán)+債權(quán)形式投資于福建陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司旗下項(xiàng)目公司——福建金融國(guó)際中心建設(shè)有限公司所開(kāi)發(fā)的海西國(guó)際金融中心項(xiàng)目。收益分配方式，第一個(gè)信托年度為2011年12月20日-2012年12月20日，信托計(jì)劃滿(mǎn)一年之日；第二個(gè)信托年度按季度支付信托收益。但投資者也不能因?yàn)楫a(chǎn)品的收益分配方式而盲目購(gòu)買(mǎi)，也要看其收益和相應(yīng)的擔(dān)保承諾，以及項(xiàng)目的前景，而后再做打算。